Военная ипотека – не панацея от долгостроя

В прошлом номере «НЕДЕЛИ» по инициативе Общественной палаты Одинцовского района мы открыли обсуждение вопросов, которые вызывают наибольший общественный резонанс и волнуют жителей. Начали сложную тему застройки городов и поселков, анализ плюсов и минусов, которые она нам уже принесла и еще принесет. В частности, обозначили проблему обманутых дольщиков и назвали вещи своими именами: за рискованные вложения граждан-соинвесторов, за долги строителей-мошенников и проходимцев из своего кармана расплачиваются жители района. Буквально каждый из нас.

В ответ получили шквал вопросов, отзывов с поддержкой такой позиции от жителей и жесткой критикой от дольщиков – наших будущих или уже отпраздновавших новоселье соседей. Ответная реакция пришла, в том числе, через социальные сети и независимый портал «Одинцово-Инфо».

Как и было заявлено, обсуждение открытое. Поэтому в следующих номерах газеты мы будем публиковать без купюр и самые резкие высказывания, которые услышали в свой адрес, и слова поддержки, а также отвечать на возникающие у читателей вопросы с привлечением независимых экспертов и представителей власти.

Но мы еще раз убедились – если идет такой отклик, тема поднята не зря. В ближайшей повестке – несанкционированные свалки и карьеры в Никольском поселении, реконструкция и застройка микрорайона 6-6а в Одинцово, перемены, которые должны произойти в новой школе Лесного городка, и многое другое.    

На площадке Общественной палаты мы говорим о том, что волнует жителей, озвучиваем их мнение, вместе ищем ответы на вопросы и добиваемся их решения.

В этом номере ведущий журналист «НЕДЕЛИ» Мария Бахирева рассказывает о военной ипотеке. В числе обманутых дольщиков оказалось немало людей с таким вариантом кредитования. А значит, нужно предостеречь других.          

                                                                                                                                

«Люди как люди… Ну, легкомысленны… ну, что ж… и милосердие иногда стучится в их сердца… обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних… квартирный вопрос только испортил их…»

Михаил Булгаков, «Мастер и Маргарита»

Проблема обманутых дольщиков, которая была поднята в предыдущем номере «НЕДЕЛИ», многогранна. И договоры долевого участия с использованием военной ипотеки – лишь одна из граней этого сложного многоугольника. Но давайте по порядку.  

В 2006 году были приняты поправки к закону «О статусе военнослужащих», согласно которым военные, заключившие контракт после 1 января 2005 года, могут участвовать в накопительно-ипотечной системе кредитования (НИС). Никакие другие факторы, включая наличие или отсутствие супругов, детей или прописки, не влияют на возможность оформления военной ипотеки.

Военнослужащий может написать соответствующий рапорт и начать копить на собственную квартиру. После включения участника в реестр, ему открывают личный счет, на который ежегодно зачисляется фиксированная сумма. Она и будет являться основой формирования накопительной части целевого жилищного займа. Эта сумма одинакова для всех и не зависит от чина и должности. Так, например, в 2017 году ежегодная сумма взносов составляет около 246000 рублей, или примерно 20500 рублей ежемесячно. Начисляется она из федерального бюджета.

Подать заявление на покупку недвижимости можно через три года после регистрации в системе. Перечисления на счет каждого участника НИС происходят ежемесячно до тех пор, пока военнослужащий не примет решение взять жилищный кредит. После этого деньги перечисляются непосредственно в банк, где оформлен кредит. Деньги не выдаются на руки и не могут быть использованы на иные цели. По сумме кредита есть ограничение – он не может превышать 2,4 млн рублей. Выдается кредит на срок до достижения заемщиком 45 лет и гасится из средств госбюджета. То есть военному, по сути, не надо беспокоиться о выплате кредита – за него заплатит государство. При одном условии: если армеец решит уволиться без уважительных причин или до достижения 10 лет службы, ему придется самостоятельно погасить ипотеку, а использованные средства накопительной системы подлежат возвращению Министерству обороны.

По задумке правительства РФ этот закон призван обеспечить военнослужащих жильем на льготных условиях. Многих и обеспечил, конечно. Но кто-то, как и часть дольщиков «Высоких Жаворонков», до сих пор ждут свои квартиры.

 

 КОМУ ДОВЕРИТЬ СРЕДСТВА? ВЫБОР – ЗА ВАМИ

По официальным данным, за последние три года свыше 17 тысяч дольщиков по всей стране попали в категорию «обманутых». Участники военной ипотеки не стали исключением, несмотря на то, заключали договор с аккредитованными банками и в согласованных с ФГКУ «Росвоенипотека» объектах строительства. И ЖК «Высокие Жаворонки», и другие нашумевшие недострои имели все необходимые для военной ипотеки согласования и аккредитации, но все равно оставались проектами высокой степени риска. Равно, как и любое другое жилье на «нулевом» этапе.   

Почему? Да потому, что военнослужащий самостоятельно выбирает застройщика, заключает с ним договор, вступает в гражданско-правовые отношения, несет обязательства по данному договору и имеет соответствующие права. Да, именно военнослужащий, а не «Росвоенипотека», банк или ведомство, в подчинении которого он находится. А, следовательно, именно участник военной ипотеки остается один на один с «проблемным» застройщиком.

Выполнения обязательств со стороны застройщика дольщик может требовать через суд. Каких-либо дополнительных прерогатив со стороны государства или «Росвоенипотеки» военнослужащий как дольщик не получает. Так было не всегда. Возможность приобретать по военной ипотеке не только готовые квартиры на вторичном рынке, но и на этапе строительства (первичном рынке) у военнослужащих появилась относительно недавно, в 2011 году. Выбор увеличился, образовалась весьма привлекательная возможность сэкономить на стоимости квадратных метров. Но одновременно в разы выросли и риски вложиться в «недострой».

По сути, вы получаете льготный кредит на покупку квартиры и можете выбрать любую – в любом регионе, на любом этапе строительства.

 

КРЕДИТ ПРИДЕТСЯ ПОГАШАТЬ, ДАЖЕ ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК ОКАЖЕТСЯ БАНКРОТОМ ИЛИ МОШЕННИКОМ

В 2014 году, когда начинали строиться «Высокие Жаворонки», многие банки предлагали военнослужащим жилищные кредиты. Среди них были и ведущие игроки рынка (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк), и менее крупные кредитные организации (Московский областной банк, DeltaCredit, РУССТРОЙБАНК и другие). Максимальная сумма ипотечного кредита для военных тогда составляла 2,3 млн руб. В части ипотечного кредитования с застройщиком «Высоких Жаворонок», например, сотрудничали 13 банков, в числе которых были Сбербанк, ВТБ24, банк «Открытие» и другие, калибром поменьше.

Как выглядит процедура кредитования? Военные выбирают банк, в котором есть соответствующая программа, заключают договоры с банком и продавцом жилья и подают документы в «Росвоенипотеку», которая и перечисляет средства банку. Минимальный срок кредита – три года, максимальный – до достижения заемщиком возраста 45 лет. При этом для банка, в первую очередь, важна платежеспособность заемщика. Военные как люди, состоящие на государственной службе, относятся к категории надежных заемщиков – оснований сомневаться в платежеспособности государства, которое погашает ипотечный кредит военнослужащего, у банка не возникает.

При этом у программы много плюсов. По сравнению с «гражданским» жилищным кредитованием процентная ставка ниже, есть средства для первого взноса, жилье можно выбрать в любом регионе, а не только там, где несешь службу. Ну и важное замечание – можно покупать как новострой, так и вторичный сектор. У всех дольщиков была возможность купить готовое жилье.  Но они захотели воспользоваться правом купить квартиру в строящемся доме. Что ж, их право – но ведь и их риски, разве нет?

 

НИЧЕГО ЛИЧНОГО. ЭТО БИЗНЕС

Здесь хочется напомнить, что нерискованных проектов в жизни не бывает в принципе. Разве что степень риска можно снизить, но за это всегда придется заплатить – и не фигурально, а свои собственные (или ипотечные) деньги. Хочешь реально приобрети квартиру – покупай на вторичном рынке или в уже сданной новостройке. Но такая недвижимость и стоит гораздо дороже, чем предполагаемое жилье на этапе котлована. Не можешь себе этого позволить, но купить квартиру очень нужно? Рискуй, вкладывая деньги в проект, который может осуществиться, а может и прогореть.

Крупные игроки финансового рынка отмечают, что при существующем законодательстве стопроцентно застраховаться от риска в сделке не получится ни у заемщика, ни у самого банка. Как финансовая структура банк лучше умеет оценивать свои риски и руководствоваться этой оценкой при выборе объекта вложения инвестиций. И тот же Сбербанк перестал выдавать ипотечные кредиты на жилье в «Высоких Жаворонках», как только в сети Интернет появилась негативная информация об объекте. Да-да, банки так же, как и дольщики, используют информацию из открытых источников.  

А в целом позиция банков такая: даже если строительная компания обанкротится или «уведет» деньги дольщика, этому дольщику-заемщику все равно придется возвращать взятый ипотечный кредит. Так что банки благонадежность застройщика интересует не в первую очередь. Ничего личного. Это бизнес.

И как раз банки очень хорошо понимают, что участники долевого строительства – тоже по сути своей бизнесмены, инвесторы – хочется им этого или нет, осознают они это или нет. «Своими деньгами дольщики в прямом смысле участвуют в бизнесе, вкладываются в будущий проект. И проект не государственный, а частный. Они могут оценить его риски и выгоду, а потом принять решение. Но и вести себя они должны как бизнесмены, а не как прямые покупатели или потребители»,такую оценку договорам долевого участия дали топ-менеджеры нескольких ведущих банков.

Как и любому дольщику, участнику НИС, принимая решение о покупке жилья на этапе строительства, нельзя надеяться на наличие аккредитации объекта по военной ипотеке. Нужно изучить рынок, историю и деятельность самого застройщика, посмотреть, что пишут в соцсетях по теме долевого строительства в целом и по заинтересовавшему объекту, в частности.

 

А ВЕДЬ БЫЛО О ЧЁМ ЗАДУМАТЬСЯ…

Лет пять-семь уже во всех СМИ и интернет-ресурсах постоянной строкой проходит эта тема: «ВНИМАНИЕ! Застройщики «горят» один за другим. Обманутых дольщиков и долгостроев становиться все больше»…

В 2015 году на форуме «Высоких Жаворонков» в интернете дольщиков предупреждали – объект рискованный, застройщик ненадежный, как бы не прогореть...

Посмотрите, что тогда отвечали вложившиеся в покупку недвижимости:

http://v-zhavoronki.ru/index.php?topic=68.0

«Вы слишком печетесь о наших денежках. Куда захотели, туда и потратили, захотели и купили воздух в поле. Все уже вложившиеся в ЖК прекрасно знают о рисках, так что сгущать тучи нет необходимости».

Прошло два года. Но вспомнит ли сейчас кто-нибудь из дольщиков эти слова? Как будто их и не было… Так, может, и не будем сгущать тучи, а все прекрасно осознававшие риски дольщики спокойно дождутся судебного решения, возмещения ущерба и возможной достройки объекта? Почему в 2015 году дольщики просят не беспокоиться об их деньгах, а теперь требуют за счет ресурсов района и области достроить квартиры? Вопросы, почему вы выбрали этого застройщика и зачем вложили деньги в рискованные договоры долевого строительства, дольщики предпочитают не замечать. Потому что ответ будет один – вы сознательно и добровольно выбрали риск, за который несете ответственность только вы и никто другой, но признать это почему-то не можете и не хотите.

А обратить внимание было на что. Компания ООО «Трансфорт» – застройщик «Высоких Жаворонок» никакой истории не имела, как и успешно завершенных объектов. Он была основана в 2012 году, ее уставной капитал – 50 тысяч рублей. До 2014 года компания вообще ничего не строила. Жилой комплекс «Высокие Жаворонки» для нее – первый и единственный объект. И весьма амбициозный – планировалось построить более 500 тысяч квадратных метров жилья. Целый город. Эта информация не засекречена, ее легко найти в Интернете.

Первая очередь строительства должна была быть сдана во втором квартале 2016 года, но стройка встала в 2015 году. Долги же росли в геометрической прогрессии и уже в 2015 году исчислялись десятками миллионов. Инвестор строительства – «Военно-промышленный банк» – в итоге лишился лицензии, из бюджета стройки пропало 4,5 миллиарда рублей, генеральный директор «Трансфорта» Юрий Кузнецов арестован и находится под стражей, а 925 семей, вложивших средства в строительство, до настоящего момента квартиры не получили.

Конечно, всем этим людям нужно посочувствовать. А тем, кто раздумывает над покупкой еще не существующей, не построенной квартиры нужно, наконец, очнуться и сделать выводы. Но параллельно у нас возникают вопросы. Почему «Росвоенипотека» под госпрограмму аккредитовала такой сомнительный объект застройки и ООО «Трансфорт»этакого «начинающего» предпринимателя, «без роду без племени», без подтвержденной репутации благонадежного застройщика? Почему ГВСУ «Центр» (структура Минобороны) выступило подрядчиком этой стройки? Ответы, похоже, получить будет сложно.

Дольщиков сейчас волнует, когда они получат свои квартиры. Одинцовский район и правительство области озадачены тем, как удержать и замотивировать нового инвестора, который вроде как готов закончить объект, но просто так деньги в достройку вкладывать, понятное дело, не хочет и требует компенсации. Тем более что в «Высоких Жаворонках» целый пласт серьезных проблем – не решен вопрос с водоотведением, нужно строить водозаборные узлы, котельную и газопровод. Об объектах социальной инфраструктуры и говорить нечего – детский сад, школу и поликлинику прежний застройщик даже не начинал.

В общем, снова по чужим счетам, за прогоревших застройщиков, за проходимцев перед дольщиками будут рассчитываться область и район. Десятки миллионов рублей, которые нужно было потратить на детские сады, школы, на комфорт и безопасность основных налогоплательщиков – жителей района, пойдут на завершение (какого уже по счету – пятого, десятого?) долгостроя. Так и живем. Пока – так.    

 

На заметку

Поправки в закон

С 1 июля 2017 года вступили в силу очередные поправки в 214-ФЗ, регламентирующие долевое строительство многоквартирных домов. Теперь получить заключение о соответствии нормам 214-ФЗ строительные компании могут только с учетом размера уставного капитала. То есть уставной капитал должен покрывать весь объем возводимого компанией жилья. В случае недостаточности средств уставного капитала может быть предоставлено поручительство учредителя и/или акционера на недостающую сумму средств.

Напомним, что первый этап поправок в закон о долевом строительстве вступил в силу 1 января текущего года. С января заключать ДУДС строительные компании могут только после получения заключения о том, что их деятельность соответствует требованиям 214-ФЗ. Компания, как минимум, не должна находиться в стадии банкротства и/или ликвидации и не иметь приостановки в работе фирмы. Руководящий состав компании не может иметь судимостей и не должен числиться в реестре недобросовестных поставщиков и участников аукциона. 

 

Что делать обманутым дольщикам, которые брали военную ипотеку?

Согласно Федеральному закону от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» дольщик имеет право требовать от девелопера:

1. Компенсации денежных средств

2. Передачу в собственность жилого помещения

С требованием о компенсации денежных средств необходимо обращаться в арбитражный суд, который занимается банкротством данной компании- застройщика. Для этого необходимо предоставить заявление о включении дольщика в реестр требований кредитора застройщика.

Если вы считаете, что, помимо затрат на приобретение квартиры, вы как дольщик понесли дополнительные убытки, например, моральный ущерб, то необходимо также обратиться в суд общей юрисдикции.

Военнослужащему-дольщику важно понимать, что он попадает лишь в третью очередь на компенсацию денежных средств. В первую очередь компания-банкрот осуществляет выплаты лицам, которым в ходе строительства был нанесен вред здоровью или жизни. Во вторую очередь погашаются долги перед собственными работниками (зарплаты, пособия и т.д.).

Так как дольщики находятся только в третьей очереди, а с ними еще находятся и кредиторы, то есть вероятность получить компенсацию не в полном размере или не получить ее вовсе.

 

Новость в тему

Дольщиков не бросят

В Московской областной Думе 21 июля состоялось первое заседание рабочей группы по подготовке предложений, направленных на совершенствование законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства и мониторингу состояния завершения строительства проблемных объектов на территории региона.

В первую очередь, председатель Комитета по вопросам строительства, архитектуры, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Игорь Коханый озвучил порядок работы и состав рабочей группы, созданной при Мособлдуме. В нее вошли представители профильных областных ведомств, отвечающих за это направление работы: Минстрой, Главгосстройнадзор, Главархитектура, Главное управление соцкоммукникаций, Ассоциация застройщиков и представители инициативных групп пострадавших дольщиков – то есть все заинтересованные стороны. Возглавит рабочую группу спикер Московской областной Думы Игорь Брынцалов. Предложено также выделить группу юридических специалистов, которые будут работать над правками долевого законодательства и представлять их на обсуждение рабочей группе в ходе публичных расширенных заседаний.

Заместитель министра областного стройкомплекса Евгения Соколова подчеркнула, что взаимодействие всех заинтересованных сторон при решении проблемы обманутых дольщиков в Московской области – важнейшая составляющая выполнения задачи по обеспечению нарушенных прав граждан. На сегодняшний день в Московской области остается 24 проблемных объекта, по которым пострадали права порядка пяти тысяч граждан. По всем этим объектам разработаны и реализуются планы мероприятий, которые согласованы Градостроительным советом Московской области. «В срок до 1 августа мы представим в Минстрой РФ дорожную карту по завершению строительства проблемных объектов на территории Московской области», – отметила замминистра.

Евгения Соколова подчеркнула, что для завершения строительства проблемных объектов в регионе привлекаются внебюджетные средства: «Мы прорабатываем завершение строительства долгостроев с Ассоциацией застройщиков Московской области. Это пул надежных и социально ответственных компаний, зарекомендовавших себя на рынке, которые берут на себя обязательства по достройке проблемных объектов».