Жаль площадь: какие изменения грядут на рынке недвижимости?

Центробанк в сентябре поднял ключевую ставку до 13 процентов. Как выяснила «НЕДЕЛЯ», в Одинцовском округе это спровоцировало падение спроса на «вторичку» и переориентацию покупателей на первичный рынок. Цены реагируют соответственно, но выгодно решить квартирный вопрос пока можно.

Текст Елена ЩУКИНА, фото Евгения ДЁМИНА

Ключевую ставку Центробанк повышает уже третий раз за год. С сентября 2022-го и до конца июля она сохранялась на уровне 7,5 процента, затем поднялась до 8,5. В августе после значительного падения рубля ее резко увеличили до 12 и спустя месяц еще на пункт – до 13 процентов. «Инфляционное давление в российской экономике остается высоким», – пояснил регулятор.

Банковская система на изменения отреагировала быстро. Крупнейшие финучреждения заявили о подорожании ипотеки. Что весьма понятно: рассчитывая проценты по кредитам и депозитам, коммерческие банки отталкиваются от ключевой ставки. Взяв деньги в долг у Центробанка, они отдают их заемщикам дороже, на чем и зарабатывают. Нынешние 14-15 процентов считаются высокими, в начале года ставки на вторичном рынке составляли 9-10 процентов.

«Первичное» оживление

Специалисты ведущих агентств, которые работают в округе, сравнивают наше жилье со столичным. По востребованности рынок недвижимости в Одинцово такой же живой.

– Реакция покупателей на повышение ипотечных ставок является ожидаемой: спрос резко переориентируется с вторичного рынка на «первичку», – прокомментировала «НЕДЕЛЕ» руководитель агентства недвижимости Елена Туманова. – Особенно это касается льготных категорий покупателей, которые подходят под условия государственной программы. Мы четко видим оживление вокруг рынка новостроек. Ипотека по ставке восемь процентов очевидно выигрывает по сравнению с 14-ю процентами на вторичное жилье. Если покупатель имеет двух несовершеннолетних детей или одного ребенка-инвалида, ему доступна ставка шесть процентов по государственной программе. А покупатель — сотрудник IT-компании может купить квартиру в новостройке по ставке пять процентов годовых. Побочным эффектом доступной ипотеки на новостройки является повышение стоимости квадратного метра на первичном рынке. В Одинцово не хватает предложений от застройщиков, особенно в близости к центру города. Отмечается потенциальный спрос на комфортное жилье в современных домах вместо пятиэтажек.

Вторичный ценопад

В августе спрос на «вторичку» увеличился на треть сравнительно с аналогичным периодом прошлого года. Но если еще месяц назад люди скупали все, что удерживало цены квадратных метров на достаточно высоком уровне, то сейчас спрос, а вместе с ним и стоимость оказались в аутсайдерах. Здесь приобретают в основном те, у кого есть ранее одобренный займ, больше половины необходимой суммы или наличные.

– На «вторичке» много предложений, люди спешат скинуть балласт, но покупателя нет. Один мой клиент брал двушку на этапе строительства с целью перепродажи, но после сдачи дома выставил ее за такую цену, что хотя бы в ноль выйти, – замечает Александр Савин, эксперт студии недвижимости.

По прогнозам, ситуация постепенно скорректируется. Как ни крути, «вторичка» влияет на спрос в сегменте новостроек – деньги от старых квартир в большинстве случаев идут на первоначальный взнос за современную жилплощадь.

Покупать или подождать

Специалисты считают, что сейчас на рынке недвижимости в Одинцово оптимальные цены и для продавца, и для покупателя.

– Если планируете покупку в ипотеку, то тут однозначно первичное жилье. Или если подходите по семейной ипотеке или IT, то можно посмотреть переуступки по хорошим ценам. Предложения всегда найдутся – главное желание. У меня было много сделок в «Одинграде» и «Одинбурге», я знаю, о чем говорю. Когда есть задача купить квартиру, ждать не стоит. Просто сегодня нужно более тщательно подходить к выбору. Если же у вас есть наличные, рассмотрите вторичное жилье с хорошей скидкой, собственники ощутимо торгуются. На стагнирующем рынке очень важно выйти сразу с правильной ценой, чтоб квартира не «зависла», – советует основатель агентства недвижимости Дмитрий Кайер.

Что почём?

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке старого жилфонда Одинцово сейчас составляет 180-200 тысяч рублей в зависимости от района и состояния квартиры. В «Да Винчи» ценник в диапазоне 250-270 тысяч, в ЖК «Первый», «Союзный», «Одинбург» квадратный метр точечно достигает 300 тысяч.

На первичном рынке отмечается общая тенденция к уменьшению метража жилья. Самые дорогие – студии, самые дешевые – трех- и четырехкомнатные квартиры. В зависимости от размера стоимость квадратного метра варьируется в пределах 220-250 тысяч рублей.

Альтернатива ипотеке – лизинг

Речь об аренде с последующим выкупом, где каждый платеж за съем засчитывается как покупка части квартиры. Основное отличие от ипотеки – вопрос, в чьих руках право собственности на жилье. В случае лизинга арендатор не имеет права им распоряжаться до внесения последнего платежа.

Механизм доступен в России более 10 лет, однако до сих пор не получил широкого распространения. Риелторы, с которыми общалась «НЕДЕЛЯ», считают это направление неразвитым. Возможно, есть точечные предложения, под запрос, но застройщики пока это не пиарят.

К слову

Ключевая ставка введена в действие с 2013 года на уровне 5,5% годовых. Минимум 4,25% зафиксирован в период пандемии, максимум – 20% после начала СВО.